Une SCPI, c’est bien plus qu’un simple acronyme ! C’est une forme d’investissement qui se comprend rapidement, attire de nombreux investisseurs, et se révèle très intéressant en raison de ses fondations et de son évolution.
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont souvent mentionnées dans les médias à travers des articles sur leurs performances ou des analyses comparatives de leurs avantages et inconvénients. C’est un type d’investissement que chacun devrait connaître pour augmenter ses revenus !
Pour bien appréhender le fonctionnement des SCPI, suivez ce guide !
Sommaire
Définition d’une SCPI
Investir en SCPI permet d’investir dans l’immobilier locatif sans les tracas habituels de l’investissement immobilier classique.
Les SCPI peuvent être décrites comme une manière simple et automatisée d’investir dans l’immobilier locatif. Vous n’avez pas à chercher des appartements, effectuer des travaux ou gérer les locataires. C’est la SCPI, elle-même, qui se charge de l’acquisition des actifs immobiliers, grâce à sa collecte de fonds auprès des investisseurs, et c’est elle encore qui s’occupe de la gestion locative, des travaux…
En investissant dans une SCPI, vous achetez des parts de biens immobiliers gérés par des experts. Vous recevez des revenus locatifs déduits des frais de gestion, et la valeur des biens est réévaluée chaque année par un spécialiste pour assurer que la valeur des parts reste proche du marché immobilier (le prix des parts doit rester dans une marge de +/- 10% de la valeur de reconstitution, estimée annuellement par un expert).
Les avantages de l’investissement SCPI
Les SCPI est un produit financier qui apporte de nombreux avantages, suivez le guide :
La gestion professionnelle
La sélection et la gestion des biens sont assurées par des professionnels de l’immobilier, dont l’objectif est de maximiser la rentabilité et de verser des rendements aux investisseurs. C’est comme acheter un appartement et confier sa gestion à une agence, mais sans les soucis.
La mutualisation des risques
Vous diversifiez naturellement votre investissement, car la SCPI détient de nombreux biens. Si un immeuble rencontre un problème, d’autres continuent de générer des loyers, et donc vos revenus, réduisant ainsi vos pertes potentielles.
La sécurité de l’investissement
En devenant associé de la SCPI, vous possédez des parts de la société et êtes copropriétaire des biens immobiliers. La gestion est encadrée par des contrôles rigoureux, y compris des audits par un Commissaire aux Comptes. Un Conseil de Surveillance, composé d’associés élus, veille également à la bonne gestion et publie un rapport annuel.
Les inconvénients de l’investissement SCPI
Nous parlons même de risques potentiels, ils sont présents, même si la SCPI reste un produit financier avec un indicateur de risque de 3/7 (les actions sont à 7 par exemple). Malgré tout, ils sont présents, suivez notre guide des risques SCPI :
Risque N°1 : Rendements non assurés
Bien que les SCPI offrent divers avantages, elles partagent un risque commun avec d’autres types d’investissements : l’absence de garantie sur les rendements, vos revenus ne sont pas garantis.
Ce risque s’applique à toutes les SCPI, surtout lorsque le marché immobilier connaît des difficultés. De plus, la performance d’une SCPI spécifique peut varier en fonction de la qualité de sa stratégie et de sa gestion. Les résultats obtenus par le passé ne garantissent pas ceux à venir.
Risque N°2 : Capital non garanti
Par ailleurs, une baisse du marché immobilier peut entraîner une diminution de la valeur de vos investissements, pouvant se traduire par une perte en capital. Cette fois-ci, il s’agit bien du prix de la part, qui peut baisser, et non des revenus que la part vous amène. Les 2 ne sont pas forcément liés, vous pouvez avoir une baisse de revenus, mais une augmentation du prix de la part et vice versa.
Risque N°3 : Les frais des SCPI
Les SCPI impliquent des frais de souscription qui se situent généralement entre 9 et 12%. Ces frais constituent un inconvénient notable.
Une partie de ces coûts est utilisée pour couvrir les dépenses administratives et opérationnelles de la SCPI. L’autre portion est destinée aux frais de distribution, servant de commission pour les intermédiaires tels que les conseillers en gestion de patrimoine. Sachez qu’il est maintenant possible d’optimiser cet aspect en redistribuant une partie de cette commission sous forme de cashback pour améliorer le rendement de votre investissement. Certaines SCPI, sont même à des 0 frais d’entrée comme Remake Live, Iroko Zen.
Enfin, il y a des frais de gestion, mais ils sont déjà déduits du rendement donné des SCPI. Le Taux de Distribution est net des frais de gestion.
Définir ses objectifs et optimiser son investissement SCPI
Pour un investisseur, il est crucial de définir clairement son objectif d’investissement avant de chercher à optimiser son portefeuille. Que ce soit pour la transmission de patrimoine, la diversification des placements, l’optimisation fiscale ou la recherche de revenus complémentaires, chaque objectif nécessite une stratégie spécifique et des optimisations adaptées.
La transmission de patrimoine est un objectif au même titre que la diversification de ses placements, l’optimisation fiscale ou le complément de revenu. Et à tout objectif s’associent différentes optimisations.
Parmi ces optimisations, l’effet de levier est souvent mentionné, mais d’autres stratégies comme le démembrement de propriété peuvent également s’avérer efficaces.
Par exemple, le démembrement permet de séparer la nue-propriété de l’usufruit, offrant ainsi des avantages fiscaux tout en assurant une transmission patrimoniale optimisée.
Utiliser la nue-propriété
Investir en nue-propriété permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. En achetant uniquement la nue-propriété d’une SCPI, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant la durée du démembrement, mais vous achetez la part de SCPI avec une décote. À la fin de la période de démembrement, vous récupérez l’usufruit et commencez à percevoir les loyers, souvent avec une plus-value significative sur la valeur des parts.
Investir dans des SCPI européennes
Les SCPI investissant dans des actifs européens offrent des avantages fiscaux intéressants. Les revenus générés par ces SCPI ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2%) et bénéficient souvent de conventions fiscales entre la France et les pays européens concernés, évitant ainsi la double imposition. Cela peut augmenter votre rendement net et diversifier vos risques géographiques.
Investir via une SCI
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) pour investir en SCPI peut être une stratégie efficace pour optimiser la fiscalité de vos investissements. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) bénéficie d’un taux d’imposition réduit par rapport à l’impôt sur le revenu. De plus, en intégrant les parts de SCPI dans une SCI familiale, vous pouvez faciliter la transmission de votre patrimoine tout en bénéficiant d’une gestion collective.
Diversification des placements
Disposer d’un capital conséquent vous permet de diversifier vos placements entre plusieurs SCPI. Les SCPI ont des stratégies variées et des classes d’actifs différentes, telles que la logistique, les commerces, la santé, etc. Diversifier vos investissements sur différents secteurs et régions permet de répartir les risques et de maximiser les rendements.
En conclusion, optimiser votre investissement en SCPI nécessite une compréhension claire de vos objectifs et l’application de stratégies adaptées comme l’investissement en nue-propriété, les SCPI européennes, et l’utilisation d’une SCI. En diversifiant vos placements et en tenant compte des avantages fiscaux, vous pouvez maximiser vos rendements et sécuriser votre patrimoine.
