Nées à la fin des années 60, les SCPI occupent aujourd’hui une place à part entière dans le portefeuille des épargnants. Leur succès est dû aux inquiétudes récurrentes sur l’avenir des retraites et au besoin de générer un revenu stable sur le long terme. Nous vous invitons à découvrir l’essentiel que vous devez savoir avant d’investir dans ce type de société.
Sommaire
Le fonctionnement des SCPI
La SCPI (Société civile de placement immobilier) est une solution d’investissement qui vous permet de placer votre argent dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces…) ou d’habitation et de percevoir des loyers en contrepartie. Vous pouvez acheter des parts d’une SCPI avec votre épargne afin de la faire fructifier. Vous avez aussi la possibilité d’utiliser un crédit. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un effet de levier et une partie de vos mensualités est remboursée avec les sommes que vous gagnez. Cette solution présente des taux d’intérêt assez bas.
Si vous souhaitez réaliser un investissement à long terme et avoir un revenu régulier, optez pour l’achat de SCPI qui est accessible aux particuliers et aux professionnels (personnes morales de type association). La principale mission de ces sociétés est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement. Elles peuvent effectuer des travaux d’aménagement et revendre certains bâtiments de façon ponctuelle. La loi ne les autorise cependant pas à construire des biens immobiliers.
Les différents types de SCPI
En fonction de la stratégie d’investissement et des profils des épargnants, on distingue trois principaux types de SCPI :
- SCPI de rendement,
- SCPI de plus-value,
- SCPI fiscale.
La SCPI de rendement a pour principal objectif de générer et de diversifier les revenus locatifs au fil du temps. Les dividendes nets et frais sont distribués à chaque investisseur de manière mensuelle ou trimestrielle au prorata du nombre de parts achetées. Si le capital de la société est fixe, l’acquisition des actions ne peut se faire qu’à certains moments spécifiques.
Les SCPI de plus-value s’intéressent en général aux immeubles, logements et bureaux qui ont un fort potentiel d’appréciation lors de la revente. Leur but est d’augmenter la valorisation du prix de la part. Elles ne distribuent donc pas ou très peu de dividendes.
Si vous souhaitez investir sans vous soucier de la gestion du parc immobilier, la SCPI fiscale est la meilleure option. Ces sociétés acquièrent des actifs résidentiels éligibles aux dispositifs de type Pinel, Malraux, Denormandie… Elles partagent les revenus locatifs au prorata des loyers perçus.
Quelques critères de sélection des SCPI
La performance globale d’une SCPI dépend de l’âge de ces actifs, de leurs poids dans le portefeuille, des travaux programmés et de la politique de gestion. Voici quelques paramètres auxquels vous devez apporter une attention particulière pour faire un choix rationnel.
La capitalisation et le rendement
La capitalisation d’une SCPI indique sa taille ou la valeur totale des actifs qu’elle gère. Elle s’obtient en multipliant le prix de souscription par le nombre de parts émises. Privilégiez les sociétés dont le capital est compris entre 500 et 600 millions d’euros. Elles possèdent en général beaucoup d’immeubles et différents profils de locataires. Cette diversité leur permet d’amortir les baisses de loyers ou les éventuelles défaillances.
Comme pour tout investissement, le rendement d’une SCPI n’est jamais garanti. Étudiez alors ses performances passées pour avoir une idée des revenus qu’elle génère. Le TDVM (Taux de distribution sur valeur de marché) s’obtient en divisant le dividende brut de l’année écoulée par le prix acquéreur moyen. Optez pour des sociétés qui affichent une rentabilité qui oscille entre 4 % à 6 %.
Le taux d’occupation financier et la diversification du portefeuille
Le taux d’occupation financier (TOF) est le rapport entre le montant des loyers facturés et les sommes qui seraient perçus si tout le patrimoine de la SCPI était intégralement loué. Il est exprimé en pourcentage et dépend du nombre de locaux vacants. Priorisez les sociétés avec un TOF supérieur ou égal à 90 %. Elles distribuent des revenus fonciers de façon régulière à leurs associés.
Assurez-vous par ailleurs que la SCPI que vous avez choisie diversifie géographiquement et sectoriellement son patrimoine locatif. Il est préférable d’investir dans un établissement qui possède des biens dans plusieurs villes de la France ou même en dehors des frontières de la zone euro. Ils offrent une meilleure mutualisation des risques et résistent bien aux aléas du marché.
La planification de l’investissement dans une SCPI
Avant de placer votre argent dans une SCPI, fixez vos objectifs financiers. Demandez-vous si vous avez besoin de générer un revenu complémentaire à court terme ou de constituer un capital pour sécuriser votre avenir. La réponse à cette question vous permet de définir le type de société adapté à vos exigences (SCPI fiscal, de rendement ou de plus-value).
Déterminez par ailleurs le montant que vous êtes prêt à investir. Prenez en compte votre budget et votre tolérance au risque. Placez une somme que vous êtes en mesure d’immobiliser sur plusieurs années. Suivez enfin les performances de votre SCPI de façon régulière. Analysez les rendements annuels, et l’évolution des parts en fonction du marché immobilier. Réinvestissez les revenus que vous générez pour maximiser vos gains à long terme.
